主题：这一轮限购55城都出动了：限价+限售 限贷+限购

2017年成为近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的一年。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策达160余次。

从限购、限贷、限价，到以北京3·17新政引发的新一轮“限售模式”，有业内人士称楼市将全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

最严调控狙击楼市投资投机

2017年成为近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的一年。自北京3·17新政的这一轮楼市调控，堪称史上最严，不仅限购限贷限价全面收紧，还使出了杀手锏——限售，全面抑制投机投资。

对比上一次北京楼市9·30调控，再来回顾一下3·17调控出现的三大变化：

新规一：认房又认贷，二套房首付比例上调10%。

新规二：限贷措施加码，首套、二套均暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。

新规三：企业买房受限，商住房再交易需满3年。

毋庸置疑，北京的这一轮调控在全国具有标杆意义。

截至目前，以环北京为代表，已有超过55座城市发布了各种房地产调控政策160余次，其中推出限售政策的超过18个城市，包括济南、西安、成都、承德、惠州、保定（白沟、徐水）、启东、长乐、广州、东莞、青岛、杭州、福州、珠海、厦门、扬州、常州等。

4月底，北京部分银行发布最新房贷利率通知，以网签日期为准，5月1日（含）以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%，而这也意味着央行针对楼市的“定向加息”拉开了序幕。

如今，北京楼市率先“定向加息”，其示范效应绝不亚于3·17新政，后期也会成为各地效仿调控楼市的新思路，即是金融手段全面介入楼市调控这一新特点，“限购+限贷+限价+限售+高成本”将成为楼市调控新特点。

目前深圳地区部分银行已经上调首套房贷利率，招商银行在5月1日节前房贷利率从九折变成九五折，广发银行也紧跟其后提高。

上海地区此前普遍执行首套房最低九折利率，也已有银行上调至九五折；但二套房普遍利率仍为基准利率上浮10%。

融360最新发布的《2017年4月中国房贷市场报告》统计数据显示，4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上升0.67%。在监测的全国35个城市533家银行中，4月份有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%，折扣利率下降的有17家银行，占比3.19%，与上月持平的有394家银行，占比73.92%，二套房平均利率为5.39%。

从整体来看，这一轮房地产调控主要有三大特征：

首先，政策力度与执行为历史最严。从发布调控政策内容来看，涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等方面。

其次，更多城市主要在需求端通过城市群同步、“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆。

最后，调控目标明确，旨在建立楼市政策的“长效机制”。短期市场降温，环比出现下调。

楼市调控政策效果显现，一线楼市领跌

持续的楼市政策调控下，热点城市尤其是一线城市的新房炒作现象已受到明显遏制。

中国指数研究院的数据显示，截至4月底主要城市库存总量环比微升0.4%。一线城市成交面积环比下滑30.73%，其中广州环比降幅为46.96%；一线城市同比下降35.21%，其中上海同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比上升4.31%，同比下降28.29%。三线代表城市成交面积较3月上升13.26%，同比上升16.04%。

中原地产首席分析师张大伟预计，后续二线城市将全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去十多年房地产调控和房价表现始终都具有周期性，以收紧调控和放松调控为标志，楼市成交率先表现，之后便是价格的调整。实际上调控从来都是有效的，但是每次调控之后都会再次放松刺激，导致从总体上看房价仍然是上涨的。这次调控收紧，房价也会随之调整不会例外。他认为，这次调控与以往可能不同，除了限制性手段之外，还在加紧研究和制定长效调控政策，比如加大土地供应调节供需关系，以及房地产税等长效机制都有望加快出台。

同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，如果这次楼市政策一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售，导致企业的回款周期进一步拉长。此外，今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”， 以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

楼市去杠杆，房地产行业融资难度加大

在楼市调控、去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下，房地产行业的融资难度也随之大增，过去两年房企低成本发债融资的盛宴似乎已宣告结束。

中原地产数据显示，今年一季度全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿，同比减少83.8%。同策咨询研究部报告指出，为了严控房企不断加大杠杆拿地经营，以及资金过多流入房地产行业，银行向房企发放贷款的规模也不断下滑，包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。

据不完全统计，今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债，涉及金额超过百亿。上月底，万科在上海清算网的一份公告中表示，鉴于近期市场的变化，公司拟取消原定进行的15亿元人民币中期票据发行。此前，资信评估公司大公国际对万科的评级为AAA。

招商证券研报认为，房地产开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧，截至今年3月份资金链指数降至128%，为2015年下半年以来首次跌破130%。有分析人士表示，在新的市场形势下，房企不得不寻找其他融资渠道，加快销售回笼资金也成为必要的措施。